Acheter petit peut vous rapporter gros
“Le prix et la zone sont intéressants mais je trouve que l’appartement est trop petit. Je préfère les grands appartements et c’est ce que je veux pour mes locataires. J’achète comme si c’était pour moi…"
Cette phrase, nous l'entendons souvent ! Et c'est là que le "coup de cœur" peut vous coûter cher. À Dakar, comme ailleurs, l'investissement locatif réussi repose sur des faits, pas sur des projections personnelles.
En investissement immobilier, la surface d’un bien est un critère à prendre en considération pour un meilleur rendement locatif. Si vous achetez en vue de louer, la taille doit être optimisée pour l'utilisateur final ; le locataire.
"Plus petit est mieux que trop grand" : Un principe à retenir !
Contrairement à ce que l'on pourrait penser, un appartement trop grand ne vous rapportera pas plus. Ce qui compte vraiment, c'est la taille des pièces de vie : salon, chambres...
Un 2 chambres de 120m² ne se louera pas plus cher qu'un 2 chambres de 80m². Les mètres carrés superflus (couloirs, espaces vides) ne sont pas un atout pour le locataire, ils peuvent même être source de frustration.
Les points essentiels à prendre en compte pour un investissement rentable à Dakar :
1 : La cible : Oubliez vos goûts personnels ! Investissez pour le locataire, pas pour vous. Visitez des biens en location pour comprendre les besoins du marché.
2 : La demande locative : Studios et 2-3 pièces sont les plus recherchés (étudiants, jeunes actifs, jeunes couples, retraités).
3 : L'emplacement : Centre-ville, universités, pôles économiques : les valeurs sûres.
4 : Le budget : Superficie, prix, loyer : trouvez l'équilibre. Une étude de marché est indispensable.
Spécificités du marché dakarois :
Espaces généreux : Les appartements sont plus grands qu'en Europe, mais cela ne signifie pas plus de rentabilité.
Besoins locaux : Espaces de vie conviviaux, grandes chambres, cuisines extérieures, terrasses.
En France ou au Maroc, il n’est pas choquant d’habiter dans un appartement de deux chambres de 60m2. En parallèle, dans des quartiers comme Sacré Coeur, Liberté ou Point E, on observe une tendance des petits studios (45m2 à 50m2) contrairement à ceux des quartiers comme Mamelles, Ouakam et Yoff qui peuvent encore avoisiner les 90m2. Ces changements s’expliquent par les fortes demandes et la cherté du foncier.
Les pièges à éviter :
Acheter trop grand : F2 > 70m², F3 > 100m² : charges élevées, difficulté à louer.
Débuter avec un F4 : Privilégiez les petits biens pour votre premier investissement.
Négliger l'emplacement : Un bel appartement dans un mauvais quartier, c'est un investissement risqué.
Dernier conseil : Pour la location saisonnière (Airbnb), comparez avec une chambre d'hôtel (15-30m²). Un appartement, même petit, est plus spacieux et intime. La déco et l'aménagement font la différence.
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